Ett takbyte är ofta den enskilt största posten i en bostadsrättsförenings underhållsplan. Beslutet ska fattas av en styrelse där ingen nödvändigtvis är byggkunnig, pengarna är medlemmarnas och misstagen blir dyra. Den här guiden går igenom processen steg för steg.

När är det dags att byta tak i föreningen?

Till skillnad från en villaägare har en BRF en underhållsplan att luta sig mot – men planen bygger på schabloner, inte på takets faktiska skick. Börja därför alltid med en besiktning.

Signaler som bör leda till besiktning:

Taket närmar sig eller har passerat den tekniska livslängden i underhållsplanen.
Återkommande felanmälningar om fukt, framför allt på översta planet.
Synliga skador: spruckna pannor, rost på plåt, blåsor i papptäckning.
Mossa och påväxt som inte längre försvinner mellan åren.
Kommande stambyte, fasadrenovering eller solcellsprojekt – då bör taket samordnas.

En besiktning ger er ett objektivt underlag att fatta beslut på, och den är också det som gör att ni kan ta in jämförbara offerter. Läs mer om takets livslängd och tecknen på att taket behöver bytas.

Byggställning med skyddsnät vid takbyte på flerbostadshus

Två takläggare på ett stort lutande tak under pågående omläggning

Så tar ni in jämförbara offerter

Det vanligaste misstaget är att begära in tre offerter utan gemensamt underlag. Då får ni tre olika förslag med olika omfattning, och den billigaste är nästan alltid den som utelämnat mest.

Skriv ett kort underlag som alla får samma kopia av, och specificera minst detta:

Takyta, taklutning och antal takfall.
Om underlagstak och läkt ska bytas, eller hur tillkommande arbete prissätts.
Vilka plåtarbeten som ingår: fotplåt, vindskivor, ränndalar, skorstensbeslag.
Hängrännor och stuprör – byts de eller återmonteras de?
Taksäkerhet: snörasskydd, takstegar, glidskydd, fästpunkter.
Ställning, container och bortforsling.
Garantitider på arbete respektive material.
Tidplan och hur arbetet påverkar boende, balkonger och parkering.

Begär också referenser på liknande objekt och kontrollera F-skatt, försäkring och ekonomi. Våra referensprojekt visar hur vi arbetar.

Underlag till styrelsen?

Vi kommer gärna ut, besiktigar taket och tar fram ett specificerat underlag som styrelsen kan använda för beslut och för att jämföra offerter. Kostnadsfritt.

Offertförfrågan

Ring oss

Budget, finansiering och beslut

Ett takbyte på ett flerbostadshus kostar normalt betydligt mer per projekt än på en villa, men mindre per kvadratmeter eftersom ytorna är större och etableringen delas upp på mer tak.

Tre saker att hantera tidigt:

Finansiering. Yttre fond, utökat lån eller avgiftshöjning. Ta beslutet innan upphandlingen, inte efter.
ROT-avdrag gäller inte föreningen. En bostadsrättsförening är en juridisk person och får inte ROT-avdrag för gemensamma ytor. Räkna därför med bruttokostnaden.
Beslutsordning. Normalt underhåll beslutas av styrelsen, men kontrollera stadgarna – väsentlig förändring av fastigheten kan kräva stämmobeslut.

Se riktpriser per kvadratmeter i vår guide om vad ett takbyte kostar. Observera att ROT-räkneexemplen där gäller privatpersoner – läs mer om ROT-avdrag vid takbyte.

Fastighet med nytt svart tak sett ovanifrån

Flygbild över bostadsområde med nylagda tak

Under projektet – och efteråt

Det som skapar missnöje i en förening är sällan hantverket utan kommunikationen. Planera därför informationen lika noga som arbetet:

Informera medlemmarna i god tid om start, tidplan och vad som påverkas.
Utse en kontaktperson i styrelsen och begär en namngiven kontaktperson hos entreprenören.
Kom överens om hur avvikelser och ÄTA-arbeten ska godkännas och dokumenteras.
Säkerställ att slutbesiktning sker och att ni får fotodokumentation och garantihandlingar.
För in de nya garantitiderna i underhållsplanen.

Hos oss får föreningen en kontaktperson genom hela projektet, fast pris och fotodokumentation vid slutbesiktning. Vi utför takbyten för föreningar och fastighetsägare i Gävleborg, Dalarna, Uppsala län och Västmanland – kontakta oss för ett första möte.

Vanliga frågor om takbyte i bostadsrättsförening

Får en bostadsrättsförening ROT-avdrag för takbyte?

Nej. ROT-avdraget gäller privatpersoner. En bostadsrättsförening är en juridisk person och får inte avdrag för arbete på gemensamma ytor, så budgetera med bruttokostnaden.

Krävs stämmobeslut för ett takbyte?

Normalt underhåll beslutas av styrelsen. Innebär åtgärden en väsentlig förändring av fastigheten kan stämmobeslut krävas – kontrollera föreningens stadgar.

Hur lång tid tar ett takbyte på ett flerbostadshus?

Det beror helt på takyta, form och antal byggnader. Tidplanen ska framgå av offerten, och arbetet delas ofta upp i etapper för att minska påverkan på de boende.

Måste balkonger och parkeringar spärras av?

Oftast delvis och etappvis, av säkerhetsskäl. Det ska framgå av tidplanen så att ni kan informera medlemmarna i förväg.

Bör vi passa på att installera solceller samtidigt?

Om det finns planer på solceller är det nästan alltid mest ekonomiskt att samordna. Att montera ned och upp en anläggning i efterhand kostar mer än att göra allt i ett projekt.

Vad ska vi kräva vid slutbesiktning?

Protokoll, fotodokumentation, garantihandlingar på både arbete och material samt drift- och skötselanvisningar. För in garantitiderna i underhållsplanen.